Slitta al 31 marzo 2025 il termine entro cui le imprese devono stipulare assicurazioni obbligatorie contro calamità naturali ed eventi catastrofali. Prorogate al 31 dicembre di quest’anno le deroghe alla riduzione automatica dei canoni di locazione passiva. Spostata, sempre all’ultimo giorno dell’anno, la scadenza dei contratti di locazione a uso abitativo, in regime di edilizia agevolata, con particolare riferimento al programma straordinario di edilizia residenziale per i dipendenti delle amministrazioni dello Stato. Sono alcune delle novità previste dal cosiddetto decreto Mille-proroghe approvato dal governo il 27 dicembre scorso e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale (n. 32 del 27 dicembre 2024). Il provvedimento introduce, infatti, una serie di disposizioni in materia di edilizia, locazioni e polizze assicurative. Ecco, in particolare, un esame delle singole disposizioni normative come modificato dal decreto-legge in esame.
ESTENSIONE TEMPORALE DELLA DEROGA ALLA RIDUZIONE AUTOMATICA DEI CANONI DI LOCAZIONE PASSIVA (ART. 3 COMMA 4 D.L. 202/2024)
L’articolo 16-sexies del decreto-legge n. 146 del 21 ottobre 2021 (legge di conversione pubblicata sulla GU n. 301 del 20 dicembre 2021) ha positivamente previsto alcune condizioni al ricorrere delle quali, le pubbliche amministrazioni che occupano a fini istituzionali immobili di proprietà di privati, possono non applicare la riduzione forzosa del 15% del canone di locazione di cui all’articolo 3 del decreto legge n. 95/2012 ma solo a precise condizioni e limiti temporali.
Tale previsione di maggior favore è circoscritta ai contratti di locazione stipulati (non è chiaro se vi rientra un semplice rinnovo) dalla data della sua entrata in vigore (21 dicembre 2021) ed, inizialmente, fino al 31 dicembre 2023 (termine poi prorogato al 31 dicembre 2024 dall’articolo 3 comma 1 del decreto-legge 30 dicembre 2023, n. 215).
Grazie all’articolo 3 comma 4 del decreto-legge n. 202/2024 il riferimento temporale è stato ulteriormente prorogato al 31 dicembre 2025.
Tuttavia, oltre al requisito temporale, per poter beneficiare della proroga, gli immobili locati devono soddisfare una delle seguenti condizioni:
a) classe di efficienza energetica non inferiore a B ovvero non inferiore a D se si tratta di immobili sottoposti ai vincoli previsti dal codice di cui al D. Lgs, 42/2004;
b) rispetto del parametro non superiore a 15 metri quadrati per addetto ovvero non superiore a 20 metri quadrati per addetto per gli immobili non di nuova costruzione con limitata flessibilità nell’articolazione degli spazi interni;
c) nuovo canone di locazione inferiore rispetto all’ultimo importo corrisposto.
IN SINTESI
Ai contratti di locazione passiva, stipulati fra il 21 dicembre 2021 e il 31 dicembre 2025 non si applica la riduzione forzosa del canone se ricorre anche una delle seguenti condizioni: classe di efficienza energetica almeno B (o D per gli immobili vincolati); rispetto del parametro spazio per addetto; nuovo canone più basso del precedente.
PROROGA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AGEVOLATA (ART. 7 COMMA 1 D.L. 202/2024)
La norma riguarda i contratti di locazione a uso abitativo in regime di edilizia agevolata, con particolare riferimento al programma straordinario di edilizia residenziale per i dipendenti delle amministrazioni dello Stato previsto dall’articolo 18 del Decreto-Legge n. 152/1991.
L’art. 7 comma 1 proroga l’efficacia di una misura normativa particolarmente critica (art. 1-bis. del D.L. 29/09/2023, n. 132 contenente “Disposizioni urgenti in materia di proroga di termini normativi e versamenti fiscali”). In sostanza:
tutti i contratti di locazione in corso al 29/11/2023 (data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 132/2023) e con scadenza entro il 31 dicembre 2025 sono automaticamente prorogati fino a tale data, mantenendo i medesimi termini e condizioni attualmente in vigore. E’ altresì prorogata, laddove prevista, anche la facoltà di riscatto con diritto di prelazione da parte dell’inquilino esercitabile entro la medesima scadenza;
anche per i contratti scaduti prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del decreto, l’assegnatario mantiene il diritto di prelazione fino al 31 dicembre 2025, ma solo se vengono soddisfatte alcune condizioni:
– l’immobile è occupato dall’assegnatario (o dai familiari, in caso di decesso);
– il proprietario non ha già stipulato un contratto preliminare o definitivo di compravendita, usufrutto, uso o abitazione;
– l’assegnatario ha regolarmente adempiuto al pagamento dell’indennità di occupazione;
i contratti scaduti, se rispettano le condizioni del punto sopra, sono automaticamente rinnovati fino al 31 dicembre 2025, salvo nel caso in cui esista un provvedimento passato in giudicato di rilascio dell’immobile.
IN SINTESI
Con la finalità di tutela della stabilità abitativa degli assegnatari di immobili in regime di edilizia agevolata realizzati nell’ambito del Programma di cui all’articolo 18 del Decreto-Legge n. 152/1991 è prevista sia la proroga dei contratti (anche se scaduti), sia il diritto di prelazione in caso di vendita. Intervenendo nel regime locatizio di natura privata la norma appare al tempo stesso lesiva delle facoltà del proprietario di disporre degli alloggi liberamente seppur in conformità ai vincoli derivanti dalla originaria convenzione sottoscritta con il Comune.
PROROGA OBBLIGO ASSICURATIVO PER DANNI CATASTROFALI (ART. 13 D.L. 202/2024)
La norma ha posticipato al 31 marzo 2025 il termine entro cui le imprese, sia con sede legale in Italia sia con sede legale all’estero ma con una stabile organizzazione nel nostro Paese, devono stipulare contratti assicurativi obbligatori per la copertura dei danni derivanti da calamità naturali ed eventi catastrofali.
La proroga offre, quindi, un margine temporale più ampio per imprese e assicuratori al fine di adeguarsi alle nuove disposizioni, anche nell’eventuale emanazione dell’annunciato decreto attuativo che fornirà alcune indicazioni operative.
IN SINTESI
Posticipato al 31 marzo 2025 il termine per le imprese di stipulare assicurazioni obbligatorie contro calamità naturali ed eventi catastrofali, garantendo più tempo per l’adeguamento.
Cordialità
Dott. Saverio Padalino
Direttore Ance Foggia
